Կառավարության կողմից օրենսդրական նախաձեռնության կարգով ներկայացված «Ռիելթորական գործունեության մասին» օրենքի նախագիծը (փաստաթղթային կոդ` Կ-1098-03.06.2025-ՏՀ-011/0), «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» օրենքում լրացում կատարելու մասին» օրենքի նախագիծը (փաստաթղթային կոդ` Կ-1098¹ -03.06.2025-ՏՀ-011/0), «Փողերի լվացման եւ ահաբեկչության ֆինանսավորման դեմ պայքարի մասին» օրենքում փոփոխություններ կատարելու մասին» օրենքի նախագիծը (փաստաթղթային կոդ` Կ-1098<sup>2</sup> -03.06.2025-ՏՀ-011/0), «Անկանխիկ գործառնությունների մասին» օրենքում փոփոխություն եւ լրացում կատարելու մասին» օրենքի նախագիծը (փաստաթղթային կոդ` Կ-1098³ -03.06.2025-ՏՀ-011/0), «Հայաստանի Հանրապետության հարկային օրենսգրքում լրացումներ կատարելու մասին» օրենքի նախագիծը (փաստաթղթային կոդ` Կ-1098<sup>4</sup> -03.06.2025-ՏՀ-011/0), «Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիական օրենսգրքում լրացում կատարելու մասին» օրենքի նախագիծը (փաստաթղթային կոդ` Կ-1098⁵ -03.06.2025-ՏՀ-011/0), «Պետական տուրքի մասին» օրենքում լրացումներ կատարելու մասին» օրենքի նախագիծը (փաստաթղթային կոդ` Կ-1098<sup>6</sup> -03.06.2025-ՏՀ-011/0) եւ «Հայաստանի Հանրապետության վարչական իրավախախտումների վերաբերյալ օրենսգրքում լրացումներ կատարելու մասին» օրենքի նախագիծը (փաստաթղթային կոդ` Կ-1098⁷ -03.06.2025-ՏՀ-011/0) (այսուհետ միասին` Նախագծերի փաթեթ) մասնագիտական փորձաքննության են ենթարկվել Ազգային ժողովի աշխատակազմի փորձագիտական եւ վերլուծական  վարչությունում:

Նախագծերի փաթեթը ենթարկվել է իրավական, ֆինանսատնտեսագիտական, սոցիալական փորձաքննության: 

Ստորեւ ներկայացվում է մասնագիտական փորձաքննության եզրակացությունը, ինչպես նաեւ Նախագծերի փաթեթին առնչվող այլ օրենքի կամ Ազգային ժողովի որոշման ընդունման անհրաժեշտության բացակայության  մասին տեղեկանքը:

Նախագծերի փաթեթի` «Նորմատիվ իրավական ակտերի մասին» օրենքի պահանջներին համապատասխանության տեսանկյունից նշենք հետեւյալը.

1. «Ռիելթորական գործունեության մասին» օրենքի նախագծի (այսուհետ` Նախագիծ) 2-րդ հոդվածի 2-րդ մասի 5-րդ կետում «օրենքով» բառից առաջ նշված «Հայաստանի Հանրապետության» բառերն առաջարկում ենք հանել՝ հաշվի առնելով «Նորմատիվ իրավական ակտերի մասին» օրենքի 18-րդ հոդվածի 3-րդ մասով սահմանված օրենքի վերնագրի վերաբերյալ կարգավորումները: 

Նույն դիտարկումը վերաբերում է Նախագծի ողջ տեքստում, ինչպես նաեւ Նախագծերի փաթեթի այլ նախագծերում ցանկացած հոլովաձեւով առկա «Հայաստանի Հանրապետության օրենք» բառերին:

2. Նախագծի 3-րդ հոդվածի 1-ին մասի 7-րդ հոդվածով սահմանված է. «անշարժ գույքի կառավարման կազմակերպություն՝ իրավաբանական անձ, որն իրականացնում է անշարժ գույքի կառավարման գործունեություն եւ սույն օրենքով սահմանված կարգով հաշվառվել է լիազոր մարմնի կողմից»: Այսպես՝ վերը մեջբերված սահմանումից բխում է, որ անշարժ գույքի կառավարման կազմակերպությունն իրականացնում է անշարժ գույքի կառավարման գործունեություն: Այս համատեքստում հատկանշական է, որ Նախագծի 3-րդ հոդվածով սահմանվող հասկացությունների շարքում առկա չէ «անշարժ գույքի կառավարման գործունեություն» հասկացության սահմանում, հետեւաբար «անշարժ գույքի կառավարման կազմակերպություն» հասկացությունը բավականաչափ հստակ չէ, քանի որ հասկանալի չէ, թե ինչ գործունեությամբ է զբաղվում նման կազմակերպությունը: Հատկանշական է, որ Նախագծի 3-րդ հոդվածի 1-ին մասի 5-րդ կետով սահմանված է «անշարժ գույքի կառավարման ծառայություն» հասկացությունը, որը կիրառվում է նույն մասի 6-րդ եւ 8-րդ կետերով սահմանված «անշարժ գույքի կառավարիչ» եւ «պատվիրատու» հասկացություններում: Հարկ է նկատել, որ եթե «անշարժ գույքի կառավարման գործունեություն» եւ «անշարժ գույքի կառավարման ծառայություն» հասկացությունները նույն միտքն են արտահայտում, ապա, «Նորմատիվ իրավական ակտերի մասին» օրենքի 15-րդ հոդվածի 2-րդ մասի պահանջը հիմք ընդունելով, անհրաժեշտ է կիրառել այս հասկացություններից միայն մեկը, եթե դրանք տարբեր իմաստ են արտահայտում, անհրաժեշտ է սահմանել նաեւ «անշարժ գույքի կառավարման գործունեություն» հասկացությունը իրավական որոշակիությունն ապահովելու համար:

3. Նախագծի 3-րդ հոդվածի 1-ին մասի 13-րդ եւ 14-րդ կետերով սահմանվում են համապատասխանաբար «Ռիելթորների (այդ թվում՝ անհատ ձեռնարկատեր հանդիսացող) եւ անշարժ գույքի կառավարիչների (այդ թվում՝ անհատ ձեռնարկատեր հանդիսացող) անվանացանկ» եւ «ռիելթորական եւ անշարժ գույքի կառավարման կազմակերպությունների անվանացանկ» հասկացությունները: Հատկանշական է, որ ռիելթորական եւ անշարժ գույքի կառավարման կազմակերպությունների անվանացանկի տվյալների բազայում գրանցվում է հարկ վճարողի հաշվառման համարը եւ գործունեության վայրը, մինչդեռ Ռիելթորների եւ անշարժ գույքի կառավարիչների անվանացանկի տվյլաների բազայում անհատ ձեռնարկատերերի հարկ վճարողի հաշվառման համարի եւ գործունեության վայրի գրանցման պարտադիր պայման առկա չէ:

4. Նախագծի 3-րդ հոդվածի 1-ին մասի 15-րդ կետում նշված է «օտարման առարկա հանդիսացող, ինչպես նաեւ ռիելթորական, անշարժ գույքի կառավարման ծառայությունների մատուցման առարկա հանդիսացող»: Այսպես՝ քննարկվող նորմում միաժամանակ նշված են օտարման առարկա հանդիսացող եւ ռիելթորական ծառայությունների մատուցման առարկա հանդիսացող անշարժ գույքերը: Հատկանշական է, որ Նախագծի 3-րդ հոդվածի 1-ին մասի 2-րդ կետով սահմանվող «ռիելթորական ծառայություններ» հասկացության մեջ արդեն իսկ ընդգրկված է անշարժ գույքի օտարումը: Հետեւաբար հասկանալի չէ օտարման առարկա հանդիսացող անշարժ գույքի վերաբերյալ առանձին նշում կատարելը: Առաջարկում ենք իրավական շփոթից խուսափելու նպատակով քննարկվող նորմից հանել «օտարման առարկա հանդիսացող» բառերը՝ հիմք ընդունելով այն հանգամանքը, որ այդ նորմում ռիելթորական ծառայությունների մատուցման առարկա հանդիսացող անշարժ գույքերի վերաբերյալ կարգավորումն իր մեջ արդեն իսկ ներառում է այն:

5. Նախագծի 7-րդ հոդվածի 3-րդ մասի 3-րդ կետում կիրառված «/» կետադրական նշանն առաջարկում ենք հանել՝ հիմք ընդունելով այն հանգամանքը, որ հայերենում նման կետադրական նշան առկա չէ:

Նույն դիտարկումը վերաբերելի է նաեւ Նախագծի ողջ տեքստում կիրառվող «/» կետադրական նշանին:

6. Նախագծի 12-րդ հոդվածի 1-ին մասում կիրառված «սեփականատեր(եր)ը)» ձեւակերպման կապակցությամբ հարկ է նկատել, որ «Նորմատիվ իրավական ակտերի մասին» օրենքի 16-րդ հոդվածի 8-րդ մասով սահմանված է. «Եթե նորմատիվ իրավական ակտում բառը նշված է եզակի թվով, ապա դա տարածվում է նաեւ այդ բառի հոգնակիի վրա եւ ընդհակառակը (…)»:

Նույն դիտարկումը վերաբերելի է Նախագծում առկա նմանատիպ այլ ձեւակերպումներին:

7. Նախագծի 23-րդ հոդվածը չունի վերնագիր, հետեւաբար առաջարկում ենք սահմանել այն՝ հիմք ընդունելով «Նորմատիվ իրավական ակտերի մասին» օրենքի 14-րդ հոդվածի 8-րդ մասի պահանջը, այն է. «Օրենսդրական ակտի հոդվածները ունենում են վերնագրեր, բացառությամբ փոփոխություն կամ լրացում նախատեսող օրենսդրական ակտերի»:

8. Նախագծի 23-րդ հոդվածի 6-րդ մասով նշված է. «Սույն օրենքի 17-րդ հոդվածի 3-րդ մասն ուժի մեջ է մտնում նույն հոդվածի 2-րդ մասն ուժը կորցրած ճանաչվելուց հետո, որը գործելու է մինչեւ լիազոր մարմնի կողմից երկրորդ որակավորման քննության անցկացումը»: Հատկանշական է, որ Նախագծով սահմանված չէ որեւէ դրույթ առ այն, որ Նախագծի որոշ դրույթներ ուժը կորցրած են ճանաչվելու: Առաջարկում ենք Նախագծով սահմանված դրույթները որոշակիացնել՝ կա՛մ Նախագծի 23-րդ հոդվածով սահմանելով, թե որ դրույթներն են սահմանափակ ժամկետով գործելու (հստակ նշելով նաեւ գործողության ժամկետը), կա՛մ սահամանափակ ժամկետով գործող դրույթները սահմանելով անցումային դրույթներում, այլ ոչ Նախագծի հիմնական մասում:

9. «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» օրենքում լրացում կատարելու մասին» օրենքի նախագծի 1-ին հոդվածից առաջարկում ենք հանել «(այսուհետ՝ Օրենք)» ձեւակերպումը՝ հիմք ընդունելով այն հանգամանքը, որ նշված նախագծում «Օրենք» բառն այլեւս չի կիրառվում:

Նույն դիտարկումը վերաբերելի է նաեւ «Հայաստանի Հանրապետության վարչական իրավախախտումների վերաբերյալ օրենսգրքում լրացումներ կատարելու մասին» օրենքի նախագծի 1-ին հոդվածում առկա «(այսուհետ՝ Օրենսգիրք)» ձեւակերպմանը:

10. «Հայաստանի Հանրապետության հարկային օրենսգրքում լրացումներ կատարելու մասին» օրենքի նախագծի 1-ին հոդվածում Հայաստանի Հանրապետության հարկային օրենսգրքի լրիվ անվանումը հիշատակելիս առաջարկում ենք առաջնորդվել «Նորմատիվ իրավական ակտերի մասին» օրենքի 18-րդ հոդվածի 5-րդ մասով սահմանված պահանջով:

11. «Հայաստանի Հանրապետության վարչական իրավախախտումների վերաբերյալ օրենսգրքում լրացումներ կատարելու մասին» օրենքի նախագծի վերնագրում Վարչական իրավախախտումների վերաբերյալ Հայաստանի Հանրապետության օրենսգրքի անվանումն առաջարկում ենք շտկել:

12. «Հայաստանի Հանրապետության վարչական իրավախախտումների վերաբերյալ օրենսգրքում լրացումներ կատարելու մասին» օրենքի նախագծի 1-ին հոդվածով նախատեսվում է Վարչական իրավախախտումների վերաբերյալ Հայաստանի Հանրապետության օրենսգրքում լրացնել նոր՝ 169.33-169.35-րդ եւ 244.20-րդ հոդվածներ, մինչդեռ Վարչական իրավախախտումների վերաբերյալ Հայաստանի Հանրապետության օրենսգրքում արդեն իսկ առկա են 169.33-169.35-րդ եւ 244.20-րդ հոդվածներ: Առաջարկում ենք շտկել այս վրիպակը:

Ամփոփելով փորձաքննության արդյունքները՝ կարող ենք նշել, որ անհրաժեշտ է ներկայացված դիտարկումների հիման վրա ապահովել Նախագծերի փաթեթով սահմանված կարգավորումների համապատասխանությունը «Նորմատիվ իրավական ակտերի մասին» օրենքի պահանջներին:

ՓՈՐՁԱԳԻՏԱԿԱՆ ԵՎ ՎԵՐԼՈՒԾԱԿԱՆ 

ՎԱՐՉՈՒԹՅԱՆ ՊԵՏԱԻՐԱՎԱԿԱՆ 

ՓՈՐՁԱՔՆՆՈՒԹՅԱՆ ԲԱԺԻՆ 

Կատարող` Ա. Ղազարյան (հեռ.` 011-513-248)

24.06.2025թ.

Նախագծերի փաթեթին առնչվող այլ օրենքների եւ Ազգային ժողովի որոշման ընդունման անհրաժեշտությունը բացակայում է:

ՓՈՐՁԱԳԻՏԱԿԱՆ ԵՎ ՎԵՐԼՈՒԾԱԿԱՆ 

ՎԱՐՉՈՒԹՅԱՆ ՊԵՏԱԻՐԱՎԱԿԱՆ 

ՓՈՐՁԱՔՆՆՈՒԹՅԱՆ ԲԱԺԻՆ 

Կատարող` Ա. Ղազարյան (հեռ.` 011-513-248)

24.06.2025թ.

Նախագծերի փաթեթով (այսուհետ՝ Փաթեթ) նախատեսվում է կարգավորել ռիելթորական ծառայությունների ոլորտը, սահմանել ռիելթորների, անշարժ գույքի կառավարիչների եւ պատվիրատուների իրավունքներն ու պարտականությունները, անշարժ գույքի միջնորդական ծառայությունների մատուցման կարգը եւ ռիելթորական գործունեության ոլորտում պատասխանատվությունը: Սահմանվում են նաեւ ռիելթորական գործունեության հիմնական հասկացությունները, օբյեկտները եւ սուբյեկտները, ռիելթորին եւ ռիելթորական գործունեեությանը ներկայացվող պահանջները եւ սահմանափակումները:

Ֆինանսատնտեսագիտական հիմնախնդիրների տեսանկյունից հարկ ենք համարում ներկայացնել հետեւյալ նկատառումները՝ Փաթեթում ընդգրկված «Ռիելթորական գործունեության մասին» ՀՀ օրենքի նախագծի (այսուհետ՝ Նախագիծ) վերաբերյալ: 

1. Նախագծի 3-րդ հոդվածի 1-ին մասում.

• 1-ին կետով ռիելթորական գործունեությունը սահմանվում է որպես «մասնագիտացված ձեռնարկատիրական գործունեություն, որն ուղղված է սույն օրենքով սահմանված ռիելթորական ծառայությունների մատուցմանը»: ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 2-րդ հոդվածի համաձայն ձեռնարկատիրական է համարվում անձի ինքնուրույն, իր ռիսկով իրականացվող գործունեությունը, որի հիմնական նպատակը գույք օգտագործելուց, ապրանքներ վաճառելուց, աշխատանքներ կատարելուց կամ ծառայություններ մատուցելուց շահույթ ստանալն է: Այս առումով, կարծում ենք, «մասնագիտացված ձեռնարկատիրական գործունեություն» հասկացությունը կարող է մեկնաբանությունների տեղիք տալ, ինչով պայմանավորված, առաջարկում ենք այն համապատասխանեցնել ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 2-րդ հոդվածի պահանջներին:

• 8-րդ կետով «պատվիրատուն» սահմանվում է որպես «ֆիզիկական, իրավաբանական անձ կամ անհատ ձեռնարկատեր, որը պայմանագիր է կնքել ռիելթորական կամ անշարժ գույքի կառավարման կազմակերպության կամ անհատ ձեռնարկատեր հանդիսացող ռիելթորի կամ անհատ ձեռնարկատեր հանդիսացող անշարժ գույքի կառավարչի հետ ռիելթորական կամ անշարժ գույքի կառավարման ծառայությունների մատուցման համար»: Կարծում ենք, նշված կետը վերախմբագրման կարիք ունի, քանի որ պատվիրատուն ոչ թե ծառայություններ մատուցող է, այլ ստացող:

• 15-րդ կետով «միասնական տեղեկատվական համակարգը» սահմանվում է որպես «լիազոր մարմնի կողմից ներդրված, առցանց գործող վճարովի տեղեկատվական համակարգ, որն ապահովում է անշարժ գույքի վաճառքի կայքերի հետ փոխգործելիություն եւ որտեղ մուտքագրվում են ֆիզիկական եւ իրավաբանական անձանց սեփականության իրավունքով պատկանող, օտարման առարկա հանդիսացող, ինչպես նաեւ ռիելթորական, անշարժ գույքի կառավարման ծառայությունների մատուցման առարկա հանդիսացող անշարժ գույքերի վերաբերյալ տվյալները եւ դրանց գործարքների եւ պատվիրատուի վերաբերյալ տեղեկատվություն»: Հաշվի առնելով այն հանգամանքը, որ տեղեկատվական համակարգը գործելու է վճարովի հիմունքներով, կարծում ենք, կիրարկման տեսանկյունից առավել հստակություն ապահովելու եւ հնարավոր անորոշություններից խուսափելու համար անհրաժեշտ է նաեւ սահմանել անշարժ գույքերի վերաբերյալ տվյալների, գործարքների եւ պատվիրատուի վերաբերյալ տեղեկատվության սպառիչ ցանկը: Մասնավորապես, կարելի է տվյալ կետով հղում տալ Նախագծի 5-րդ հոդվածի 4-րդ եւ 5-րդ մասերին:

2. Նախագծի 5-րդ հոդվածի 7-րդ մասով սահմանվում է, որ. «Անշարժ գույքի վերաբերյալ տվյալները մուտքագրելուց հետո լիազոր մարմինն իրականացնում է մուտքագրված տվյալների ստուգում՝ ըստ գույքի նկատմամբ իրավունքների եւ սահմանափակումների պետական գրանցման միասնական մատյանում գրանցված եւ մուտքագրման պահին առկա տվյալների եւ կադաստրային քարտեզի, որից հետո մուտքագրված տվյալները ստանում են «Ստուգված է» կարգավիճակը, որն արտացոլվում է միասնական տեղեկատվական համակարգում: Մուտքագրված տվյալները գույքի նկատմամբ իրավունքների եւ սահմանափակումների պետական գրանցման միասնական մատյանում գրանցված եւ մուտքագրման պահին առկա տվյալներին եւ կադաստրային քարտեզի տվյալներին համապատասխանելու դեպքում դրանք ստանում են «Հաստատված է» կարգավիճակը»: Նախագծով չի կարգավորվում այն դեպքը, երբ «Հաստատված է» կարգավիճակը ստանալուց հետո անշարժ գույքի վերաբերյալ նշված տվյալների մասով տեղի են ունենում փոփոխություններ (օրինակ՝ սահմանափակում): Կարծում ենք, Նախագծով պետք է նախատեսել նաեւ տվյալների թարմացման ընթացակարգ:

3. Նախագծի 16-րդ հոդվածի 4-րդ մասի համաձայն ռիելթորական կազմակերպությունը պետք է ունենա ռիելթորի որակավորման վկայական ունեցող նվազագույնը մեկ աշխատակից: Ռիելթորական կազմակերպությունն, ըստ Նախագծի, ռիելթորական գործունեություն իրականացնող իրավաբանական անձ է: Այն մասնագիտացված ձեռնարկատիրական գործունեություն է, որն ուղղված է ռիելթորական ծառայությունների մատուցմանը: Այդ հանգամանքով պայմանավորված, Նախագծով սահմանվում է նաեւ ռիելթորների պարտադիր որակավորման պահանջ: Հետեւաբար, եթե ռիելթորական կազմակերպության հիմնական «առաքելությունը» ռիելթորական (մասնագիտական) գործունեության իրականացումն է, որի համար սահմանված է որակավորման պահանջ, հարց է ծագում, ապա այդ դեպքում ինչո՞վ է պայմանավորված ռիելթորի որակավորման վկայական ունեցող նվազագույնը մեկ աշխատակից ունենալու պահանջը: Դա կարող է հանգեցնել նրան, որ ռիելթորական կազմակերպությունը օրենսդրության «ֆորմալ» պահանջը պահպանելու համար կարող է ունենալ ընդամենը մեկ աշխատակից, իսկ իրականում այլ անձանց միջոցով կիրականացնի իր փաստացի գործունեությունը: 

4. Նախագծի 17-րդ հոդվածի 2-րդ մասով սահմանվում է, որ որակավորման հանձնաժողովի առաջին կազմում ընդգրկվում են լիազոր մարմնի երկու ներկայացուցիչ եւ Հայաստանի Հանրապետության բարձրագույն ուսումնական հաստատություններից տնտեսագիտական, իրավաբանական, գեոդեզիական գիտությունների թեկնածու հանդիսացող երեք ներկայացուցիչ՝ ռոտացիոն կարգով, առնվազն մեկ տարի ժամկետով: Համաձայն ՀՀ-ում գործող գիտական աստիճանաշնորհման համակարգի, ներկայումս հանրապետությունում գործում է Ե.23.06 թվանիշով «Գեոդեզիա, ներառյալ քարտեզագրություն եւ կադաստր» մասնագիտության գծով աշխարհագրական, տեխնիկական գիտությունների թեկնածուի գիտական աստիճան: Հետեւաբար, «գեոդեզիական գիտությունների թեկնածու» ձեւակերպումը պետք է համապատասխանեցնել հանրապետությունում գործող գիտական աստիճանաշնորհման հասկացություններին եւ պահանջներին:

Փաթեթում ընդգրկված մյուս նախագծերի վերաբերյալ ֆինանսատնտեսագիտական առումով դիտողություններ եւ առաջարկություններ չկան:

Փաթեթը ֆինանսատնտեսագիտական հիմնախնդիրների տեսանկյունից վերաիմաստավորման եւ լրամշակման կարիք ունի՝ վերը նշված դիտողությունները հաշվի առնելու տեսանկյունից:

ՓՈՐՁԱԳԻՏԱԿԱՆ ԵՎ ՎԵՐԼՈՒԾԱԿԱՆ 

ՎԱՐՉՈՒԹՅԱՆ ՖԻՆԱՆՍԱՏՆՏԵՍԱԳԻՏԱԿԱՆ

ՓՈՐՁԱՔՆՆՈՒԹՅԱՆ ԲԱԺՆԻ ՊԵՏ                                    ԱՐԹՈՒՐ ԹԱՄԱԶՅԱՆ 

կատարող՝ գլխավոր մասնագետ Գ. Կիրակոսյան 

(հեռ.՝ 011 513-603) 

23.06.2025թ.

Կառավարության կողմից ներկայացվել է «Ռիելթորական գործունեության մասին» օրենքի նախագիծը, ինչպես նաեւ մի շարք այլ օրենքներում փոփոխություններ եւ լրացումներ կատարելու մասին օրենքների նախագծեր (այսուհետ՝ Նախագծերի փաթեթ):

Նախագծերի փաթեթի ընդունումից ակնկալվող արդյունքներն են՝

- Ռիելթորական գործունեության նորմատիվ իրավական բազայի ձեւավորում, ներդրում եւ կիրառում,

- Ռիելթորական գործունեության ոլորտում միասնական կանոնների մշակում, դրանց պարտադիր կիրառման ապահովում,

- Ռիելթորների որակավորման եւ վերաորակավորման ընթացակարգերի մշակում,

- Անշարժ գույքի շուկայի մասնակիցների իրավունքների պաշտպանության արդյունավետ մեխանիզմների ներդրման եւ կիրառման ապահովում,

- Միասնական տեղեկատվական համակարգի մշակում, ներդրում եւ կիրառում,

- Ռիելթորական գործունեության ոլորտի նկատմամբ հասարակության լայն զանգվածի վստահության բարձրացում եւ այլն:

«Ռիելթորական գործունեության մասին» օրենքի նախագծի (այսուհետ՝ նաեւ Նախագիծ) վերաբերյալ ներկայացնում ենք հետեւյալ նկատառումներն ու առաջարկությունները.

1. Նախագծի 3-րդ հոդվածի 1-ին մասի 4-րդ կետի համաձայն՝ «ռիելթորն այն ֆիզիկական անձն է, որն ունի ռիելթորի որակավորման գործող վկայական…», միեւնույն ժամանակ, Նախագծի 17-րդ հոդվածի 4-րդ մասի համաձայն՝ «Ռիելթորի որակավորման քննություններին կարող են մասնակցել բարձրագույն կրթություն ունեցող ֆիզիկական անձինք»:

Հատկանշական է, որ անշարժ գույքի կառավարչի համար Նախագծով որեւիցե պահանջ չի նախատեսվում (բարձրագույն կրթություն, որակավորում, վերապատրաստում), չնայած այն հանգամանքին որ անշարժ գույքի կառավարման ծառայությունների շրջանակը բավականին լայն է, ավելին, Նախագծի 21-րդ հոդվածի 2-րդ մասի 3-րդ կետի համաձայն՝ անշարժ գույքի կառավարիչը կարող է ընդգրկվել նաեւ Լիազոր մարմնի կողմից ստեղծված մասնագիտական հանձնաժողովի կազմում: Ընդ որում, մասնագիտական հանձնաժողովի միջոցով Լիազոր մարմինը վերահսկողություն է իրականացնում ռիելթորական, անշարժ գույքի կառավարման գործունեության նկատմամբ.

2. Հարկ ենք համարում նշել, որ Նախագծի 3-րդ հոդվածի 1-ին մասի 2-րդ կետի, ինչպես նաեւ Նախագծի 9-րդ հոդվածի համաձայն՝ ռիելթորական ծառայություններ են համարվում ոչ միայն անշարժ գույքի եւ դրա նկատմամբ առկա գույքային իրավունքների օտարման հետ կապված, անշարժ գույքի եւ դրա նկատմամբ առկա գույքային իրավունքների աճուրդների եւ մրցույթների կազմակերպումը, անշարժ գույքի կառավարումը, այլ նաեւ վարձակալության հետ կապված գործարքների կնքման համար իրականացվող միջնորդավորված ծառայությունները, մինչդեռ Նախագծի այլ հոդվածներում անդրադարձ առհասարակ չի կատարվում եւ որեւիցե կարգավորում չի նախատեսվում նշված (վարձակալության հետ կապված գործարքների կնքման համար իրականացվող միջնորդավորված ծառայություններ) ծառայությունների մասով: Բացառություն է  կազմում Նախագծի 10-րդ հոդվածի 1-ին մասը, որում ընդամենն ասվում է, որ՝ «Ռիելթորական կազմակերպության, անհատ ձեռնարկատեր հանդիսացող ռիելթորի կողմից անշարժ գույքի եւ դրա նկատմամբ առկա գույքային իրավունքների օտարման, վարձակալության վերաբերյալ գործարքների կնքման միջնորդությունն իրականացվում է ռիելթորական ծառայությունների մատուցման պայմանագրի հիման վրա»: 

Նախագծում օգտագործվում են «անշարժ գույքի օտարում», «անշարժ գույքի վաճառք», «անշարժ գույքի վաճառքի կայք» արտահայտությունները (Տես, Նախագծի 3-րդ հոդվածի 1-ին մասի 15-րդ կետ, 5-րդ հոդվածի 3-րդ, 4-րդ, 5-րդ, 6-րդ մասեր, 8-րդ մաս եւ այլն).

3. Նախագծի 3-րդ հոդվածի 1-ին մասի 5-րդ կետում, ինչպես նաեւ 12-րդ հոդվածի 2-րդ մասում օգտագործվում է «անշարժ գույքի հատուցելի շահագործման հետ կապված ծառայություններ» արտահայտությունը, որն ընդհանրական բնույթ ունի եւ կարող է տարընկալումների առիթ հանդիսանալ.

4. Առաջարկում ենք Նախագծի 3-րդ հոդվածի 1-ին մասի 16-րդ կետում «աճուրդների եւ մրցույթների» բառից հետո ավելացնել «կազմակերպման համար» բառերը.

5. Նախագծի 5-րդ հոդվածի 2-րդ մասում նշվում է, որ՝ Միասնական տեղեկատվական համակարգում իր իրավասությունների շրջանակում մուտք գործելու եւ համակարգից օգտվելու հնարավորություն կարող են ունենալ նաեւ պատվիրատուները:

Նշվածի կապակցությամբ հարց է առաջանում՝ թե ո՞ր դեպքերում պատվիատուն կարող է հնարավորություն չունենալ մուտք գործել եւ/կամ օգտվել վերոնշյալ համակարգից.

6. Նախագծի 5-րդ հոդվածի 4-րդ մասի նախավերջին նախադասության մեջ «տեղեկատվական համակարգ» բառերից հետո առաջարկում ենք ավելացնել «սույն օրենքով սահմանված կարգով եւ ժամկետներում» բառերը. 

7. Նախագծի 7-րդ հոդվածի 3-րդ մասի 13-րդ կետում «դեպքում՝» բառից հետո ավելացնել «անվանումը» բառը.

8. Նախագծի 7-րդ հոդվածի 4-րդ մասի 5-րդ կետը, այն է՝ «5) պատվիրատուի ռիելթորական եւ անշարժ գույքի կառավարման հատուկ բանկային հաշվեհամարը»,       ավելորդ է, այն ներառված է 7-րդ հոդվածի 4-րդ մասի 3-րդ կետում՝ «………… ռիելթորական եւ անշարժ գույքի կառավարման հատուկ բանկային հաշվի տվյալները».

9. Առաջարկում ենք Նախագծի 7-րդ հոդվածի 4-րդ մասի 6-րդ կետի ը. ենթակետում «հնարավորությունը» բառից հետո ավելացնել «մակերեսը» բառը.

10. Նախագծի 12-րդ հոդվածի 6-րդ մասում առաջարկում ենք «ինչպես նաեւ այն անձի անուն-ազգանունը, ի շահ որի իրականացնում է գույքի կառավարումը» արտահայտությունը փոխարինել «ինչպես նաեւ ֆիզիկական անձի անուն-ազգանունը, իսկ իրավաբանական անձի դեպքում՝ վերջինիս անվանումը, ի շահ որի իրականացնում է գույքի կառավարումը» արտահայտությամբ՝ հաշվի առնելով այն հանգամանքը, որ անշարժ գույքի կառավարման կազմակերպության, ինչպես նաեւ անհատ ձեռնարկատեր հանդիսացող անշարժ գույքի կառավարչի կողմից գույքի կառավարումը կարող է իրականացվել նաեւ ի շահ իրավաբանական անձի.

11. Նախագծի 12-րդ հոդվածի 7-րդ մասի 2-րդ նախադասության մեջ «ցուցումով» բառից առաջ առաջարկում ենք ավելացնել «գրավոր» բառը.

12. Նախագծի 14-րդ հոդվածի 1-ին մասի 4-րդ կետում «եւ» բառից հետո առաջարկում ենք ավելացնել «պատվիրատուների հետ գրավոր ձեւով համաձայնեցված կարգով եւ պայմաններով՝» արտահայտությունը.

13. Նախագծի 14-րդ հոդվածի 2-րդ մասի 5-րդ կետում առաջարկում ենք նշել, թե ի՞նչ եղանակով է տրվելու գործարքի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունք ունեցող բոլոր անձանց համաձայնությունը.

14. Նշենք նաեւ, որ Նախագծի 14-րդ հոդվածի 2-րդ մասի 8-րդ կետի եւ 14-րդ հոդվածի 3-րդ մասի 4-րդ կետի համաձայն միասնական տեղեկատվական համակարգ մուտքագրման ենթակա տեղեկությունների/փաստաթղթերի շրջանակը տարբեր է. 

15. Նախագծի 15-րդ հոդվածի 2-րդ մասի 1-ի կետում՝ «սեփականատերերի» բառից առաջ առաջարկում ենք ավելացնել «ծառայությունների մատուցման համար անհրաժեշտ՝» բառերը:

Հաշվի առնելով վերոնշյալ նկատառումներն ու առաջարկությունները՝ կարծում ենք, որ «Ռիելթորական գործունեության մասին» օրենքի նախագիծը ենթակա է լրամշակման:

Նախագծերի փաթեթում ներառված այլ օրենքների նախագծերի վերաբերյալ դիտողություններ եւ առաջարկություններ չկան:

ՓՈՐՁԱԳԻՏԱԿԱՆ ԵՎ ՎԵՐԼՈՒԾԱԿԱՆ 

ՎԱՐՉՈՒԹՅԱՆ ՍՈՑԻԱԼ, ԿՐԹԱԿԱՆ, ԱՌՈՂՋԱՊԱՀԱԿԱՆ

ՓՈՐՁԱՔՆՆՈՒԹՅԱՆ ԲԱԺՆԻ ՊԵՏ՝                                          ԼԻԼԻԹ ՄԱՐԿՈՍՅԱՆ 

(հեռ.՝ 011-51 36 18, ներք. 16-18)

18.06.2025թ.